Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026

Hướng dẫn xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê tài sản đối với cá nhân kinh doanh theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP?

Doanh thu tính thuế là căn cứ quan trọng để xác định số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp khi cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản. Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc xác định doanh thu đối với cá nhân cho thuê nhà được thực hiện theo nguyên tắc thống nhất với Thông tư 40/2021/TT-BTC, đồng thời bổ sung hướng dẫn đối với trường hợp doanh nghiệp khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân. Việc xác định đúng doanh thu ngay từ đầu sẽ giúp người cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tránh phát sinh sai sót khi kê khai.

Đối với hoạt động cho thuê tài sản, doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bên thuê phải trả theo hợp đồng, không phân biệt đã thu được hay chưa thu được.

Khoản doanh thu này bao gồm:

• Tiền thuê nhà, căn hộ, văn phòng hoặc tài sản cho thuê.
• Các khoản phụ thu, phí thu thêm theo hợp đồng mà bên cho thuê được hưởng.
• Các khoản bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng hoặc khoản thu khác có liên quan đến hoạt động cho thuê (nếu thuộc doanh thu của bên cho thuê).

Đây là căn cứ để xác định doanh thu cho thuê nhà và tính số thuế phải nộp theo tỷ lệ tính thuế quy định.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước nhiều năm

Trên thực tế, nhiều hợp đồng quy định bên thuê thanh toán tiền thuê một lần cho nhiều năm. Trong trường hợp này, doanh thu tính thuế không được xác định theo số tiền nhận một lần, mà phải phân bổ theo từng năm dương lịch hoặc từng kỳ tính thuế tương ứng với thời gian cho thuê.

Việc phân bổ doanh thu giúp xác định đúng:

• Doanh thu tính thuế của từng năm.
• Nghĩa vụ thuế phát sinh theo từng kỳ tính thuế.
• Trường hợp có thuộc ngưỡng phải nộp thuế hay không.

Đây cũng là nguyên tắc quan trọng trong Cách tính doanh thu đối với cá nhân cho thuê nhà theo quy định mới.

Trường hợp hợp đồng không xác định rõ giá thuê

Nếu hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm một số khoản hoặc có điều chỉnh giá trong thời gian thuê, người nộp thuế cần căn cứ vào số tiền thực tế được hưởng theo hợp đồng để xác định doanh thu đối với cá nhân cho thuê nhà.

Trường hợp có khoản thu bằng ngoại tệ, doanh thu sẽ được quy đổi sang đồng Việt Nam theo quy định để xác định doanh thu quy đổi trước khi tính thuế.

Trường hợp doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân

Hiện nay, nhiều trường hợp doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân để làm văn phòng, cửa hàng hoặc địa điểm kinh doanh. Khi đó, tùy nội dung hợp đồng, doanh nghiệp cho cá nhân thuê nhà (thực chất là doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân) có thể thực hiện khấu trừ tại nguồn và khai, nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế.

Tuy nhiên, dù doanh nghiệp nộp thay hay cá nhân trực tiếp kê khai thì doanh thu tính thuế vẫn được xác định dựa trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê theo hợp đồng.

Cách tính thuế TNCN cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản là bất động sản ra sao?

Từ năm 2026, việc tính thuế được thực hiện theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, trong đó vẫn kế thừa nhiều nguyên tắc tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Đối với cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản là bất động sản, số thuế TNCN phải nộp được xác định theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

• Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền thuê và các khoản thu khác mà cá nhân được hưởng theo hợp đồng cho thuê.
• Tỷ lệ tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản hiện là 5% trên doanh thu tính thuế.

Bên cạnh thuế TNCN, cá nhân còn phải xác định nghĩa vụ thuế GTGT (nếu thuộc diện phải nộp) theo quy định về thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh.

Ví dụ cách tính thuế:

Giả sử một cá nhân cho thuê văn phòng với:

• Tiền thuê: 25 triệu đồng/tháng.
• Thời hạn thuê: 12 tháng.
• Doanh thu tính thuế:

25 triệu × 12 = 300 triệu đồng

• Thuế TNCN phải nộp:

300 triệu × 5% = 15 triệu đồng

Ngoài khoản thuế TNCN này, người cho thuê còn cần xác định nghĩa vụ thuế GTGT và các khoản phải nộp khác (nếu có) theo quy định hiện hành.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê ngày càng phát triển, việc nắm rõ quy định về thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh sẽ giúp hạn chế rủi ro khi kê khai và nộp thuế.

Quy định về khai thuế, nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh?

Theo Điều 9 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc khai thuế và nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân mới bắt đầu hoạt động kinh doanh được thực hiện dựa trên doanh thu thực tế phát sinh. Tùy theo thời điểm bắt đầu kinh doanh và mức doanh thu lũy kế, cá nhân sẽ thực hiện thông báo doanh thu hoặc khai thuế theo quý.

Cụ thể như sau:

Trường hợp doanh thu thực tế từ 500 triệu đồng trở xuống

Nếu cá nhân mới bắt đầu kinh doanh và doanh thu thực tế phát sinh không quá 500 triệu đồng, việc thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế được chia theo thời điểm bắt đầu hoạt động:

• Bắt đầu kinh doanh trong 6 tháng đầu năm: Cá nhân phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh từ thời điểm bắt đầu kinh doanh đến hết ngày 30/6, chậm nhất vào ngày 31/7 cùng năm. Đồng thời, doanh thu phát sinh trong 6 tháng cuối năm phải được thông báo chậm nhất vào ngày 31/01 của năm tiếp theo.
• Bắt đầu kinh doanh trong 6 tháng cuối năm: Cá nhân chỉ cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh, chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Trường hợp doanh thu lũy kế vượt 500 triệu đồng

Trong quá trình kinh doanh, nếu doanh thu lũy kế vượt 500 triệu đồng, cá nhân không tiếp tục thực hiện thông báo doanh thu mà phải chuyển sang khai thuế theo quý theo quy định tại Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Việc khai thuế theo quý được áp dụng kể từ quý phát sinh doanh thu lũy kế trên 500 triệu đồng.

Quy định áp dụng từ năm kinh doanh tiếp theo

Từ năm dương lịch tiếp theo, phương thức thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ căn cứ vào doanh thu thực tế của năm trước, cụ thể:

• Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống: Thực hiện thông báo doanh thu theo quy định tại Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
• Doanh thu trên 500 triệu đồng: Thực hiện khai thuế theo quý theo quy định tại Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Việc xác định đúng doanh thu và thực hiện khai thuế theo phương thức phù hợp sẽ giúp cá nhân kinh doanh tuân thủ quy định pháp luật, hạn chế sai sót và tránh các khoản xử phạt do chậm hoặc kê khai không đúng quy định.

Hướng dẫn kê khai, nộp thuế khi cho thuê nhà

Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế

Theo Điều 8 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nghĩa vụ khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định bên thuê sẽ khai, nộp thuế thay thì cá nhân cho thuê nhà phải trực tiếp thực hiện thủ tục khai và nộp thuế với cơ quan thuế.

Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế thường áp dụng khi:

• Cho thuê nhà cho cá nhân.
• Cho thuê nhà cho cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức quốc tế, đại sứ quán, lãnh sự quán và các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế.
• Cho thuê nhà cho doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế nhưng trong hợp đồng không có thỏa thuận doanh nghiệp khai, nộp thuế thay.

Hồ sơ khai thuế gồm:

• Tờ khai thuế theo Mẫu số 01/TTS.
• Phụ lục Mẫu số 01-1/BK-TTS (áp dụng khi khai thuế lần đầu theo hợp đồng hoặc khi có phụ lục hợp đồng).
• Bản sao hợp đồng thuê nhà và phụ lục hợp đồng (nếu có).
• Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (nếu người cho thuê ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân nộp tại Chi cục Thuế quản lý nơi có tài sản cho thuê.

Thời hạn nộp hồ sơ phụ thuộc vào phương thức khai thuế:

• Khai thuế theo kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo kể từ quý bắt đầu thời hạn cho thuê.
• Khai thuế một lần theo năm: Chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

Lưu ý: Thời hạn nộp thuế cũng chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Vì vậy, cá nhân cần thực hiện đúng thời hạn để tránh phát sinh tiền chậm nộp hoặc bị xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Doanh nghiệp khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà

Theo Điều 8 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nếu cá nhân cho thuê nhà ký hợp đồng với doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế và trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê thực hiện khai, nộp thuế thay, thì doanh nghiệp có trách nhiệm khấu trừ, kê khai và nộp thay các khoản thuế phát sinh cho cá nhân.

Các khoản thuế doanh nghiệp nộp thay bao gồm:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT).
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Hồ sơ khai thuế gồm:

• Tờ khai thuế theo Mẫu số 01/TTS.
• Phụ lục Mẫu số 01-1/BK-TTS.
• Bản sao hợp đồng thuê nhà và phụ lục hợp đồng (áp dụng khi khai thuế lần đầu hoặc khi có phụ lục hợp đồng).

Doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý nơi có tài sản cho thuê.

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp thuế, doanh nghiệp thực hiện theo quy định tương tự như trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế, cụ thể:

• Khai theo kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo kể từ quý bắt đầu thời hạn cho thuê.
• Khai một lần theo năm: Chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

Lưu ý: Thời hạn nộp thuế cũng chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Mặc dù doanh nghiệp thực hiện kê khai và nộp thuế thay, cá nhân cho thuê vẫn nên lưu giữ hợp đồng thuê, chứng từ nộp thuế và các tài liệu liên quan để phục vụ đối chiếu khi cần thiết.

>>> Xem thêm: 3 Cách tra cứu nợ thuế thu nhập cá nhân năm 2026

Kết